RAP 2026 : nouveau plafond de 60 000 $ pour premier achat au Québec

Depuis les modifications apportées au Régime d'accession à la propriété — le RAP — le plafond de retrait est passé de 35 000 $ à 60 000 $ par personne. En 2026, ce RAP 60 000 nouveau plafond est désormais pleinement en vigueur, et il représente une occasion concrète pour les premiers acheteurs québécois de mobiliser une mise de fonds plus substantielle directement depuis leur REER. C'est un changement significatif qui mérite qu'on s'y attarde sérieusement.

Pour un couple où les deux conjoints sont admissibles au RAP, cela signifie qu'il est maintenant possible de retirer jusqu'à 120 000 $ combinés de leurs REER respectifs, à titre indicatif et selon les conditions d'admissibilité propres à chaque situation. Ce montant peut faire une réelle différence au moment de constituer une mise de fonds dans un marché immobilier québécois qui demeure exigeant.

Le Régime d'accession à la propriété, communément appelé RAP, vous permet de retirer des sommes accumulées dans votre REER pour financer l'achat ou la construction de votre première résidence principale, sans payer d'impôt sur ce retrait au moment où vous le faites. Le montant retiré doit toutefois être remboursé dans votre REER sur une période maximale de 15 ans, à raison d'un minimum de un quinzième par année, sans quoi la portion non remboursée est ajoutée à vos revenus imposables pour l'année concernée.

Il est important de bien comprendre que le RAP n'est pas un cadeau fiscal permanent — c'est un report d'imposition. Vous récupérez temporairement la capacité de cotiser sans impact fiscal immédiat, mais le remboursement demeure votre responsabilité. L'Agence du revenu du Canada (ARC) ainsi que Revenu Québec (RQ) appliquent tous deux leurs propres règles à cet égard, et il vaut mieux planifier le remboursement dès le départ.

• Retrait maximal : 60 000 $ par personne admissible (à titre indicatif, selon les règles en vigueur)
• Les fonds doivent avoir été dans le REER depuis au moins 90 jours avant le retrait
• Vous devez être considéré comme un premier acheteur (ne pas avoir été propriétaire au cours des 4 dernières années civiles)
• La propriété achetée doit être votre résidence principale au Canada
• Remboursement sur 15 ans : un quinzième du montant retiré doit être remboursé chaque année

Pour être admissible au RAP 2026, vous devez répondre à certaines conditions établies par l'ARC. La règle des « quatre années civiles » est celle qui surprend le plus souvent : vous ne devez pas avoir habité une propriété dont vous étiez propriétaire — ou copropriétaire — au cours des quatre années civiles précédant l'année du retrait. Autrement dit, même si vous avez déjà été propriétaire dans le passé, vous pourriez redevenir admissible au RAP après ce délai. C'est ce qu'on appelle parfois la règle du « premier acheteur à répétition ».

Il faut également avoir une entente écrite d'achat ou de construction avant le 1er octobre de l'année suivant le retrait, et l'intention d'occuper la propriété comme résidence principale dans l'année suivant l'achat ou la fin des travaux. Ces conditions peuvent paraître techniques, mais un conseiller certifié AMF peut vous aider à vérifier votre admissibilité selon votre situation personnelle avant que vous ne preniez quelque décision que ce soit.

Depuis l'introduction du Compte d'épargne libre d'impôt pour l'achat d'une première propriété — le CELIAPP, aussi appelé FHSA en anglais — les premiers acheteurs ont maintenant deux outils complémentaires à leur disposition. Le CELIAPP vous permet de cotiser jusqu'à 8 000 $ par année, avec un plafond à vie de 40 000 $, et les retraits admissibles pour l'achat d'une première propriété sont entièrement libres d'impôt, sans obligation de remboursement. C'est là une différence fondamentale avec le RAP.

La bonne nouvelle, c'est que vous pouvez combiner les deux. Utiliser votre CELIAPP pour les sommes accumulées sans obligation de remboursement, et votre REER via le RAP pour mobiliser un montant additionnel : c'est une approche souvent privilégiée par les premiers acheteurs bien conseillés. Notre équipe a rédigé un guide complet sur le CELIAPP et le FHSA disponible à l'adresse /fhsa-celiapp si vous souhaitez approfondir cette avenue.

• CELIAPP : cotisations déductibles, retraits admissibles libres d'impôt, aucun remboursement requis
• RAP : retrait jusqu'à 60 000 $ (nouveau plafond 2026), remboursement sur 15 ans obligatoire
• Les deux peuvent être utilisés simultanément pour le même achat admissible
• Le CELIAPP est avantageux si vous avez le temps de le laisser fructifier avant l'achat
• Le RAP est particulièrement utile si vous avez déjà des sommes importantes accumulées dans votre REER

Au Québec, une mise de fonds minimale de 5 % est requise pour les propriétés dont le prix d'achat est inférieur à 500 000 $. En dessous de 20 %, une assurance prêt hypothécaire — souvent appelée assurance SCHL — est obligatoire. Cette assurance protège le prêteur en cas de défaut de paiement, mais c'est l'emprunteur qui en assume la prime, laquelle peut représenter jusqu'à 4,00 % du montant emprunté, selon le ratio prêt-valeur (à titre indicatif, selon les règles en vigueur à la date de votre transaction).

C'est ici que le nouveau plafond du RAP prend tout son sens : en retirant une somme plus importante de votre REER, vous augmentez votre mise de fonds initiale, ce qui peut vous permettre de réduire — voire d'éliminer — la prime d'assurance hypothécaire. À titre illustratif, passer d'une mise de fonds de 10 % à 20 % sur une propriété de 450 000 $ peut représenter une économie notable en primes évitées. Pour bien comprendre les modalités de l'assurance hypothécaire et ce qu'elle couvre réellement, consultez notre page /assurance-hypothecaire.

La planification du RAP commence idéalement plusieurs mois avant l'achat prévu. Rappelons que les fonds cotisés dans le REER doivent y avoir séjourné au moins 90 jours avant d'être retirés dans le cadre du RAP. Autrement dit, une cotisation faite dans les 90 jours précédant votre retrait ne sera pas admissible — un détail que plusieurs premiers acheteurs découvrent malheureusement trop tard. Il est donc judicieux de planifier ses cotisations REER en conséquence, bien avant de commencer à magasiner activement.

Par ailleurs, le formulaire T1036 (fédéral) doit être rempli et soumis à votre institution financière pour chaque retrait RAP. Vous devrez également produire votre déclaration de revenus en indiquant le montant retiré, et commencer les remboursements deux ans après l'année du retrait. Votre conseiller fiscal ou votre planificateur financier certifié AMF peut vous accompagner dans ce processus pour éviter les pièges administratifs fréquents.

Enfin, gardez en tête que le RAP 2026 s'inscrit dans une stratégie d'ensemble. L'achat d'une première propriété est souvent la plus grande décision financière d'une vie, et elle mérite une approche coordonnée : REER, CELIAPP, budget d'urgence, planification du remboursement hypothécaire et protection adéquate. Chaque élément interagit avec les autres, et une vue d'ensemble vous permettra de tirer le meilleur parti des outils disponibles.

Cet article fournit de l'information générale à but éducatif. Les règles fiscales, plafonds et taux évoluent ; chaque situation personnelle est unique. Consultez un conseiller certifié AMF pour valider l'approche optimale dans votre cas. BKH Services Financiers offre un bilan de 30 minutes gratuit, sans engagement.