SCHL, Sagen, Canada Garantie : comparaison QC 2026
Tu achètes une maison avec moins de 20 % de mise de fonds? Une assurance prêt hypothécaire est obligatoire. Voici comparées les trois compagnies du marché : SCHL, Sagen et Canada Garantie.
L'assurance prêt hypothécaire en bref
Au Canada, si tu achètes une propriété avec moins de 20 % de mise de fonds, ton prêteur exige obligatoirement une assurance prêt hypothécaire. Cette assurance protège le prêteur (la banque ou le créancier hypothécaire) — pas toi — contre un défaut de paiement de ta part.
Tu paies une prime unique (un pourcentage du montant emprunté) qui est généralement ajoutée au montant de l'hypothèque et amortie sur toute la durée du prêt. Au Québec, la TVQ de 9 % s'ajoute à cette prime et doit être payée EN COMPTANT à la signature — c'est l'un des coûts souvent oubliés.
Trois assureurs offrent ce produit au Canada : la SCHL (Société canadienne d'hypothèques et de logement, organisme public fédéral), Sagen (anciennement Genworth Financial Canada, privatisée), et Canada Garantie (Canada Guaranty Mortgage Insurance, privée). Les trois sont régulés par le Bureau du surintendant des institutions financières (BSIF).
Les primes 2026 : barème commun
Les trois assureurs ont des barèmes de primes quasi identiques, fixés selon le ratio prêt-valeur (LTV — loan-to-value) :
- 5 % de mise de fonds (LTV 95 %) : prime de 4,00 % du prêt
- 10 % de mise de fonds (LTV 90 %) : prime de 3,10 %
- 15 % de mise de fonds (LTV 85 %) : prime de 2,80 %
- Plus de 20 % de mise de fonds : aucune assurance requise (sauf cas spéciaux comme refinancement ou propriétaire-occupant secondaire)
- Exception travailleurs autonomes : surprime de 0,15 à 0,25 % possible selon le revenu déclaré
- Achat avec prix > 1 M$ : assurance non disponible (mise de fonds 20 %+ obligatoire)
Exemple chiffré : maison de 450 000 $ avec 5 % de mise de fonds
Prix d'achat : 450 000 $. Mise de fonds : 22 500 $ (5 %). Montant emprunté de base : 427 500 $. Prime d'assurance : 4 % × 427 500 $ = 17 100 $. Hypothèque totale incluant prime : 444 600 $.
TVQ à payer comptant : 9 % × 17 100 $ = 1 539 $. Cette TVQ n'est PAS amortie — tu dois l'apporter chez le notaire le jour de la signature.
Sur une amortissement de 25 ans à un taux moyen de 5,5 %, la prime d'assurance amortie ajoute environ 105 $/mois à ta mensualité hypothécaire et environ 31 500 $ d'intérêts cumulés sur la durée de l'amortissement.
Coût total réel de l'assurance hypothécaire sur 25 ans : ~50 000 $ (17 100 prime + 1 539 TVQ + 31 500 intérêts amortis). C'est le prix de pouvoir acheter avec une mise de fonds < 20 %.
SCHL : l'option publique
La SCHL (Société canadienne d'hypothèques et de logement) est une société d'État fédérale. C'est le plus gros assureur prêt hypothécaire au Canada, avec environ 50 à 60 % de parts de marché.
Caractéristiques : appartient au gouvernement fédéral (garantie « explicite » du gouvernement). Tendance à avoir des critères de souscription légèrement plus restrictifs pour certains profils (notamment travailleurs autonomes en début de carrière, propriétés inhabituelles). Politiques publiques visant l'accès au logement.
Inconvénient noté par certains courtiers : moins flexible que les assureurs privés pour les cas atypiques. Avantage : la garantie du gouvernement est perçue comme la plus solide en cas de crise.
Sagen (ex-Genworth) : leader privé
Sagen Mortgage Insurance Company (anciennement Genworth Financial Canada) est devenue indépendante en 2020 après le rachat par Brookfield. C'est le deuxième acteur du marché avec environ 30 % de part.
Caractéristiques : privé, mais bénéficie d'une garantie implicite du gouvernement (90 % des pertes seraient couvertes par le fédéral). Souvent perçu comme plus flexible que la SCHL pour les profils atypiques — travailleurs autonomes, immigrants récents, achat de chalet en location courte durée.
Plusieurs courtiers hypothécaires préfèrent travailler avec Sagen pour les cas plus complexes. Les primes affichées sont les mêmes que SCHL, mais le « oui » à l'approbation est parfois plus accessible.
Canada Garantie : challenger flexible
Canada Guaranty Mortgage Insurance Company (Canada Garantie) est le plus petit des trois, fondée en 2010 après le rachat des activités canadiennes de PMI Mortgage Insurance. Environ 10 % de part de marché.
Caractéristiques : privé, garantie implicite gouvernementale similaire à Sagen. Tend à être l'option la plus flexible pour les cas vraiment atypiques (revenus de commissions variables, propriétés non standards, profils créditelle limités). Souvent positionné comme l'option de « dernier recours » avant de revoir l'achat.
Les primes affichées sont également alignées sur SCHL et Sagen. La différenciation se fait sur la sélection et l'approbation, pas sur le prix.
Lequel choisir : le choix se fait par ton prêteur
Important à comprendre : c'est ton PRÊTEUR (banque ou créancier hypothécaire) qui choisit avec lequel des trois assureurs il travaille pour soumettre ton dossier — pas toi. La plupart des banques ont des ententes préférentielles avec un ou deux assureurs.
Cependant, ton courtier hypothécaire peut influencer le choix en proposant ton dossier au prêteur qui correspond le mieux à ton profil. Pour un dossier atypique, un courtier qui connaît les forces de Sagen ou Canada Garantie peut faire passer ton approbation alors que la SCHL aurait refusé.
C'est l'une des raisons clés de passer par un courtier hypothécaire indépendant plutôt que directement à ta banque. Voir notre comparaison courtier vs banque et notre page courtier hypothécaire.
Critères de qualification 2026
Les trois assureurs partagent grosso modo les mêmes critères, alignés sur les règles fédérales :
- Ratios d'endettement maximaux : ABD (amortissement brut de la dette) max ~39 % et ATD (amortissement total de la dette) max ~44 %
- Cote de crédit minimum : 600-680 selon l'assureur et le profil (parfois moins avec mise de fonds plus importante)
- Amortissement maximum : 25 ans avec moins de 20 % de mise de fonds (30 ans depuis 2024 pour premiers acheteurs neufs)
- Test de résistance (stress test) : qualifier au taux contractuel + 2 % ou au taux de référence Banque du Canada — le plus haut des deux
- Documentation : preuve d'emploi, T4 ou avis de cotisation, mise de fonds documentée (3 mois d'historique bancaire), évaluation de la propriété
Le piège pour les travailleurs autonomes
Si tu es travailleur autonome, ton revenu déclaré (revenu net d'entreprise) est typiquement plus bas que ton revenu réel à cause des déductions d'entreprise. Les assureurs vont qualifier ton hypothèque sur ce revenu net déclaré.
Solution 1 (programme « revenu déclaré ») : SCHL et Sagen offrent des programmes pour autonomes avec moins de 2 ans d'historique, mais avec surprime et critères plus restrictifs.
Solution 2 : majorer le revenu déclaré de la moitié de certaines dépenses non-fiscalement essentielles (utilisation de bureau à domicile, certaines déductions). Les politiques varient entre assureurs.
Solution 3 : montrer plus de 20 % de mise de fonds pour éviter l'assurance et le scrutin. Voir aussi notre article sur les impôts du travailleur autonome au Québec.
Information éducative
Cet article fournit de l'information générale sur l'assurance prêt hypothécaire au Québec en 2026. Les primes et critères évoluent — les trois assureurs ajustent leurs politiques régulièrement selon les directives du Bureau du surintendant des institutions financières (BSIF). Pour ta situation personnelle, consulte un courtier hypothécaire qui peut comparer les approches des trois assureurs pour ton profil. Sources : Société canadienne d'hypothèques et de logement (cmhc-schl.gc.ca), Sagen Mortgage Insurance (sagen.ca), Canada Guaranty Mortgage Insurance (canadaguaranty.ca), Bureau du surintendant des institutions financières (osfi-bsif.gc.ca). Voir aussi nos articles : Pourquoi éviter l'assurance hypothécaire de banque, Coût total achat maison Québec, et notre page courtier hypothécaire.
Questions fréquentes
Puis-je choisir mon assureur prêt hypothécaire?
+
Indirectement seulement. C'est ton prêteur qui soumet ton dossier à l'un des trois assureurs (SCHL, Sagen ou Canada Garantie). Ton courtier hypothécaire peut influencer ce choix en proposant ton dossier au prêteur qui correspond le mieux à ton profil, mais tu ne peux pas directement choisir l'assureur.
Les primes sont-elles différentes entre SCHL, Sagen et Canada Garantie?
+
Non, les barèmes de primes sont alignés et quasi identiques entre les trois. La différenciation se fait sur les critères d'approbation, la flexibilité pour cas atypiques, et la rapidité de traitement. Pas sur le prix affiché. SCHL est traditionnellement plus stricte, Sagen et Canada Garantie sont plus flexibles.
Combien coûte la TVQ sur l'assurance prêt?
+
9 % de la prime d'assurance, à payer COMPTANT à la signature (pas amortie dans l'hypothèque). Sur une prime de 17 000 $, ça représente 1 530 $ à apporter chez le notaire. C'est l'un des frais souvent oubliés dans le budget de premier acheteur — voir notre article coût total achat maison au Québec.
Le test de résistance s'applique-t-il à toutes les hypothèques assurées?
+
Oui, le stress test fédéral s'applique à toute hypothèque assurée. Tu dois qualifier au taux contractuel + 2 %, ou au taux de référence de la Banque du Canada (~5,25 % en 2026), selon le plus élevé. Pour une hypothèque non assurée (20 %+ de mise de fonds), le stress test s'applique aussi mais les règles peuvent varier selon le prêteur.
Y a-t-il une réduction de prime si je rembourse plus vite?
+
Non, la prime est unique et payée à la signature (généralement ajoutée à l'hypothèque). Si tu rembourses ton hypothèque plus vite ou que tu refinances avant la fin du terme, tu ne récupères PAS la portion non utilisée de la prime. Important à considérer si tu envisages refinancer rapidement.
L'assurance prêt hypothécaire me protège-t-elle si je perds mon emploi?
+
Non. L'assurance prêt hypothécaire protège le PRÊTEUR contre ton défaut de paiement, pas toi. Si tu perds ton emploi et que tu ne peux plus payer, la banque peut saisir la propriété et l'assureur remboursera la banque pour la portion perdue. Pour te protéger TOI, c'est une assurance invalidité ou vie individuelle qu'il faut.
Peut-on éviter l'assurance prêt hypothécaire?
+
Oui, en fournissant 20 % ou plus de mise de fonds. C'est presque toujours plus avantageux à long terme. Sur une propriété de 500 000 $, ça veut dire 100 000 $ de mise de fonds — combinaison possible de REER (RAP 60 000 $), FHSA (jusqu'à 40 000 $), CELI et économies personnelles. Voir notre article FHSA vs RAP premier achat Québec.
Avis :les informations présentées dans cet article sont fournies à titre informatif uniquement et ne constituent ni un conseil financier, ni une offre de produit. Elles n'engagent pas la responsabilité de BKH Services Financiers. Pour toute décision financière, consultez un conseiller licencié AMF qui évaluera votre situation personnelle. Les chiffres mentionnés (taux, plafonds, exemples) sont valides à la date de publication et peuvent évoluer.
Pour aller plus loin
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